Koľko môže zarobiť apartmán pri mori?
Pri investičnej nehnuteľnosti pri mori sa často stretávam s údajmi typu „výnos 7 %“ alebo „výnos 10 % ročne“.
Takéto číslo samo osebe podľa mňa veľa nehovorí.
Dôležité je hlavne vedieť, z čoho bol výnos vypočítaný a aké náklady sú v ňom zahrnuté.
Hrubý a čistý výnos nie je to isté
Najjednoduchší výpočet vychádza z príjmu z prenájmu za rok v pomere k cene nehnuteľnosti.
To je však iba hrubý výnos.
Z príjmov z prenájmu treba následne odpočítať napríklad:
- provízie rezervačných portálov,
- správu nehnuteľnosti,
- upratovanie a prípravu pre hostí,
- energie a internet,
- servis a drobné opravy,
- poistenie,
- miestne dane a poplatky,
- prípadne obdobia, keď apartmán nie je obsadený.
Až potom dostávame oveľa realistickejší pohľad na to, čo nehnuteľnosť skutočne zarába.
Pri mori rozhoduje sezóna
Pri dovolenkových apartmánoch je veľmi dôležitá obsadenosť počas sezóny a cena za noc.
Dve podobné nehnuteľnosti môžu mať úplne iný výsledok podľa toho:
- ako ďaleko sú od pláže,
- aká je konkrétna lokalita,
- či majú parkovanie,
- aký majú výhľad,
- v akom stave sú,
- a ako dobre je nastavený samotný prenájom.
Preto by som bol opatrný pri všeobecných tvrdeniach, že apartmán v nejakej lokalite „zarába X percent“.
Veľmi záleží na konkrétnej nehnuteľnosti.
Vlastné využitie výnos znižuje – ale nemusí to byť problém
Veľa ľudí nekupuje apartmán pri mori iba ako čistú investíciu.
Chcú ho niekoľko týždňov v roku využívať sami a vo zvyšnom období prenajímať.
V takom prípade je prirodzené, že čistý výnos bude nižší. Na druhej strane majiteľ získava aj vlastné využitie nehnuteľnosti, ktoré má pre neho svoju hodnotu.
Preto sa podľa mňa nedá na každú nehnuteľnosť pri mori pozerať iba cez jedno percento.
Čo by som pozeral ja
Pri porovnávaní dvoch apartmánov by som si položil hlavne tieto otázky:
- Za koľko sa reálne prenajímajú podobné apartmány v okolí?
- Ako dlhá je hlavná sezóna?
- Aká môže byť realistická obsadenosť?
- Koľko bude stáť správa a prevádzka?
- Budem apartmán časť roka využívať sám?
- A najmä – koľko platím za samotnú nehnuteľnosť?
Apartmán s vyšším príjmom z prenájmu nemusí byť automaticky lepšou investíciou, ak je zároveň výrazne drahší.
Výnos nie je jediná časť výsledku
Pri nehnuteľnosti existuje ešte druhá časť – vývoj jej hodnoty v čase.
Nikto samozrejme nevie garantovať, že cena konkrétneho apartmánu porastie. Pri kúpe preto podľa mňa dáva zmysel pozerať sa na kombináciu:
- príjmu z prenájmu,
- kvality a lokality nehnuteľnosti,
- možnosti vlastného využitia,
- a dlhodobého potenciálu lokality.
Za mňa je teda lepšie pracovať s realistickým čistým výnosom než s pekným percentom uvedeným v inzeráte.
A pri konkrétnej nehnuteľnosti sa už dá pomerne jednoducho pozrieť na očakávané príjmy a náklady a porovnať ju s alternatívami.
15-minútová konzultácia zdarma
Neviete, kde začať? Zavolajme si.