Ako prebieha kúpa nehnuteľnosti v Čiernej Hore?

Toto je podľa mňa najdôležitejšia časť celej kúpy.

Najskôr by som vyriešil lokalitu a až potom konkrétnu nehnuteľnosť. Pri apartmáne pri mori by som okrem samotného bytu pozeral najmä na:

• reálnu cestu k pláži,
• terén,
• výhľad,
• parkovanie,
• okolitú a plánovanú výstavbu,
• cenu v porovnaní s podobnými nehnuteľnosťami v lokalite.

Keď sa nájde zaujímavá ponuka, nasleduje overenie jej aktuálnej dostupnosti, podmienok kúpy a prípadne obhliadka.

Pred kúpou treba preveriť, kto je vlastníkom nehnuteľnosti, čo je zapísané v katastri a či na nej nie sú ťarchy alebo iné právne problémy.

Dôležité je tiež preveriť, či právny a stavebný stav nehnuteľnosti zodpovedá tomu, čo sa reálne kupuje. Pri novostavbe sa navyše kontroluje dokumentácia projektu a developera.

Realitná kancelária vie túto časť zabezpečiť v spolupráci so svojím právnikom. Kupujúci si však môže zvoliť aj vlastného nezávislého právnika, ktorý dokumentáciu a celú transakciu preverí výlučne z jeho pohľadu.

Mne osobne táto možnosť dáva zmysel najmä pri drahšej alebo komplikovanejšej kúpe.

Ak je nehnuteľnosť vybraná a kupujúci sa rozhodne pokračovať, bežne nasleduje rezervácia a zaplatenie rezervačného poplatku alebo depozitu.

Konkrétna suma a podmienky sa môžu pri jednotlivých nehnuteľnostiach líšiť.

Pred zaplatením by som chcel mať jasne uvedené najmä:

• za akých podmienok je depozit vratný alebo nevratný,
• čo sa stane, ak právna kontrola odhalí problém,
• dokedy sa má podpísať kúpna zmluva,
• akým spôsobom a kedy bude zaplatená kúpna cena.

Po kontrole dokumentácie sa pripraví kúpna zmluva. Prevod nehnuteľnosti v Čiernej Hore vyžaduje príslušnú notársku formu a následne sa vlastnícke právo zapisuje do katastra.

Ak kupujúci neovláda jazyk, pri notárskom úkone sa podľa potreby využíva tlmočník.

Platba môže byť podľa konkrétnej kúpy jednorazová alebo rozdelená na viac častí. Splátkový kalendár je bežný najmä pri projektoch, ktoré sú ešte vo výstavbe.

Jednou z možností, ako nastaviť platbu bezpečnejšie, je notársky depozit. Peniaze alebo ich časť sa v takom prípade môžu uložiť u notára a uvoľniť až po splnení vopred dohodnutých podmienok.

Nie je to však automatická súčasť každej kúpy a spôsob platby treba nastaviť podľa konkrétnej transakcie.

Za podstatnú považujem kombináciu viacerých vecí:

• kontrola vlastníctva a tiarch v katastri,
• kontrola právneho a fyzického stavu nehnuteľnosti,
• právna kontrola dokumentácie a kúpnej zmluvy,
• notárska forma prevodu,
• využitie služieb vlastného nezávislého právnika,
• jasne nastavené podmienky rezervácie a platieb,
• podľa konkrétnej transakcie aj notársky depozit.

Dôležité je rozlišovať úlohu notára a právnika. Notár je nestranný a dohliada na zákonnosť a formu právneho úkonu. Nie je však právnikom kupujúceho a nezastupuje výlučne jeho záujmy.

Práve na to môže slúžiť vlastný právnik.

Tu treba rozlišovať medzi sekundárnym predajom a nehnuteľnosťou, pri ktorej sa pri prevode uplatňuje DPH.

Pri bežnom predaji nehnuteľnosti zo sekundárneho trhu sa platí daň z prevodu nehnuteľnosti. Aktuálne sú sadzby progresívne:

• do 150 000 € – 3 %,
• nad 150 000 € – 4 500 € + 5 % zo sumy nad 150 000 €,
• nad 500 000 € – 22 000 € + 6 % zo sumy nad 500 000 €.

Daňovníkom je kupujúci a pri bežnom prevode sa daň priznáva a platí do 15 dní od vzniku daňovej povinnosti.

Treba počítať aj s tým, že ak by bola cena uvedená v zmluve nižšia ako trhová hodnota nehnuteľnosti, daňový orgán môže pri určení základu dane vychádzať z trhovej hodnoty.

Pri nadobudnutí novo postavenej nehnuteľnosti, na ktorú sa pri prevode uplatňuje DPH, sa daň z prevodu neplatí. Pri konkrétnej developerskej ponuke však treba vždy overiť, či uvedená cena DPH už zahŕňa.

Okrem toho treba počítať napríklad s nákladmi na notára, prípadného vlastného právnika a ďalšou administratívou súvisiacou s prevodom.

Po podpise zmluvy, splnení dohodnutých podmienok a úhrade kúpnej ceny nasleduje zápis vlastníckeho práva do katastra.

Pri hotovej nehnuteľnosti je tým kúpa prakticky uzatvorená. Pri projektoch, ktoré sú ešte vo výstavbe, sa konkrétny postup a okamih konečného zápisu môžu líšiť podľa stavu projektu a zmluvných podmienok.

Potom už podľa spôsobu využitia nehnuteľnosti nasledujú praktické veci ako energie, správa apartmánu alebo prípadný prenájom.

Ja osobne vidím svoju úlohu hlavne pri výbere nehnuteľnosti ešte pred samotnou transakciou.

Prejdeme rozpočet, predstavu kupujúceho, spôsob využitia a vhodné lokality a pozrieme sa na ponuky, ktoré podľa mňa dávajú zmysel.

Keď sa nájde konkrétna nehnuteľnosť a klient chce pokračovať, spojíme ho s miestnou realitnou kanceláriou, ktorá ho sprevádza ďalším procesom – od obhliadky a komunikácie s vlastníkom alebo developerom až po samotnú kúpu.

Právnu stránku môže realitná kancelária riešiť v spolupráci so svojím právnikom, prípadne si klient môže zvoliť vlastného nezávislého právnika, ktorý celú transakciu preverí.

Za mňa teda netreba poznať celý čiernohorský právny systém, aby ste si tam mohli kúpiť apartmán. Dôležité je dobre vybrať a pri samotnej transakcii mať na mieste ľudí, ktorí tento proces poznajú.